当年的20个“万人摇”，现在冰火两重天！

“万人摇”，这个曾经在2018-2021年杭州楼市的奔腾年代创造了市场奇观的代号，现今已经显得熟悉又陌生。

它是后G20时代城市气运的见证，也是亚运基建投资下牛市狂欢的产物。随着2021年“85”新政及后续一系列调控政策的横空出世，那些跃跃欲试期待躬身入局的购买力，被一步步拦在楼市门外。热情的退却和理性的回归，将“万人摇”扫入了历史的故纸堆，前不见古人，后再难见来者。

这三年的杭州，一共出现32次“万人摇”，涉及20个楼盘。

时至今日，这些曾经让人高攀不起的“神盘”近况如何?“天选之人”是赚得盆满钵满功成身退?还是未达预期悻悻离场?

今天，我们通过透明家小程序的房产价值报告，来系统梳理一下这些“万人摇”楼盘在二手房市场的表现。

房产价值报告通过12个模型算法生成，涵盖130+房产信息指标，覆盖杭州294万套住宅房源，5000多个住宅小区，生成的单个房源报告包括房源的房产价值、价格走势、房产优势、房产特色等信息，可以帮助购房者或房东，在客观的市场分析基础上，对于楼市作出更为专业的判断，更好地完成房产交易。

01

任尔东西南北风的奥体

作为当年“奥体”三兄弟里，最晚入市也最晚交付的项目，融信保利创世纪身上的光环是现象级的。

“板块唯一万人摇”、“杭州首个两万人摇”、“首个单价超过三万的万人摇”、“单次开盘冻资超400亿”……风头一时无两。

2020年刚交付就有一套139方房源光速成交，总价930万，单价约6.7万元/㎡，对比新房3.47万元/㎡的均价，几乎是翻倍成交。2021年的成交均价峰值更是飙到了8万+。

后续，随着澄品、嘉品、君品交付后加入二手市场，奥体一下子集中了900多套总价千万级的次新房源，小范围的价格挤兑无可避免。但创世纪近6月的成交均价也稳定在6.8万元/㎡左右，成交数量35套。

以平均每月6套的流速贡献3万+的倒挂、近95%的涨幅，奥体不愧是奥体，真印证了郑板桥的那句诗“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”。

02

未科，从高点到价值回归

曾经与奥体争夺“宇宙中心”名号的未来科技城，一共诞生了4次万人摇，涉及3个楼盘，华夏四季、远洋西溪公馆、绿城梧桐郡。

华夏四季作为板块内首个“万人摇”楼盘，曾因5000元/㎡的精装标准、医院、延期交付等原因多次陷入风波。并且随着天空之城的交付，在品牌、配置、地段上都没有明显优势的华夏四季业主们，面临同板块的竞争，被迫加入以价换量的大军，挂牌均价5.6万元/㎡，比天空之城低了2000-3000元/㎡。

近6个月成交23套，成交均价4.5万元/㎡左右，但对比开盘约2.65万元/㎡的均价，还是有将近2万元/㎡的倒挂，71%的涨幅。

同时间段内，天空之城的成交数据是35套，均价4.3万元/㎡，但天空之城的新房均价可是3.6万元/㎡。即便在去化速度上力有不逮，华夏四季业主在价格上拥有更大的缓冲空间。

翡翠城作为绿城在闲林深耕多年的大盘，从2005年开发至今已经逐渐成为自成体系的大型社区。佩兰苑2019年6月、10月的两次开盘都是2.2万元/㎡的均价，分别有1.8万+和2.4万+的报名人数。

近6个月成交23套，挂牌均价4.3万元/㎡，成交均价3.3万元/㎡，倒挂1万元/㎡左右，对当时中签的业主来说算是平稳落地。

未来科技城最后的“万人摇”远洋西溪公馆，不管是极富传奇色彩的前世今生(拿地十年几经辗转才重回市场)，还是近6万人报名的全城狂热(登记系统直接崩溃，工作人员包下网吧全力开工审核)，这个项目都是值得被杭州铭记的。

2.7万元/㎡的高层毛坯均价、极具弹性的户型区间(57-190㎡)、近1万元/㎡的新房倒挂、近4万元/㎡的二手倒挂(相较于当时刚交付的未科三兄弟)……种种元素的叠加让这场杭城楼市的狂欢一时蔚为奇观。

但西溪公馆二手房的陨落从2021年交付起似乎就未曾停止过。

2021年全年成交45套，成交均价37497元/㎡;近一年成交59套，成交均价32725元/㎡，2年间降幅13%

近6个月成交36套，成交均价33822元/㎡。现挂牌197套，挂牌均价46790元/㎡。

从欣喜中签的“天选之子”到无奈出货的“悲情房东”，这中间的落差着实酸爽!

03

良渚新城，万人摇最多的板块

良渚新城是诞生“万人摇最多的板块”，从融信澜天(1次)、万科未来城(2次)到保利融信和光尘樾(4次)，一共7次。如果把勾庄也纳入良渚新城的范围，加上幸福里的那次“4万人摇”，就有8次。

新房限价从最开始融信澜天的1.8万，涨到万科未来城的2.2-2.3万，再到和光尘樾和幸福里的2.5万+。回归到二手市场，除了开盘最早的融信澜天和板块预期更高的幸福里有过4万+成交的高光，近6个月良渚新城诸盘的成交均价普遍在3-3.3万间盘桓，已经无限接近于板块内的新房限价。

融信澜天

万科未来城二期

万科未来城三期

和光尘樾

城北万象城幸福里

04

濒临“破发”的大江东

大江东是另一个诞生了4次“万人摇”板块。其中金色和庄属于老盘新卖，1.2万元/㎡的毛坯均价简直梦回十年前，实在低到无法让人拒绝。近6个月成交数据不多，只有5套，成交均价2.2万元/㎡。

与江对岸同为“万人摇”的天都城滨沁公寓有异曲同工之妙，天都城也是老盘老价格新卖的典型，开盘1.4万元/㎡的毛坯限价、成熟的居住氛围、3号线开通的利好兑现，对刚需来说刚刚好，跻身二手市场后近6个月也卖出了2.1万元/㎡的成交均价。

龙湖江与城和融创城两盘贡献了大江东剩下的3次“万人摇”，1.78万元/㎡的精装均价+钱塘新区的行政蓝图+市政、商业、地铁的集中规划，又迎上2020年初这股楼市上升期的东风，大江东成为当时热点板块一点都不让人惊讶。

但当现实再次回归，大江东次新房大量交付的同时，板块内还有海量的新房供应，由此引起的供需失衡，使得江与城和融创城近6个月的成交均价，一直维持在2-2.1万元/㎡左右，已经和新房限价持平。这笔账无论怎么算，都算不出任何盈利的可能。

更多的二手房价格走势，欢迎登录透明家小程序，通过房产价值报告进一步查询。

杭州“万人摇”诞生的逻辑链条，无非就是一个“利”字，太史公在《货殖列传》中早有提及：天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。

足够低的新房限价，意味着足够低的投入成本，倒挂意味着诱惑满满的套利空间。这份变异的共识只能由更大的共识来扭转。在楼市狂热退却、理性居住需求回归的当下，我们乐意见到“万人摇”退出历史舞台，同时也期待一个更健康、更稳定的市场到来。