勾庄，去年还是小甜甜，今年就是牛夫人了？！

“勾庄的城北万象城只有M2，我觉得可能更接近于万象汇，毕竟板块的消费力无法跟钱江新城比。”一位网友这样说道。

提及勾庄，曾经很多人会将批发市场跟它划上等号。

如今，即便是城北万象城的拔地而起，也未让它摆脱这一刻板印象，板块的能级和消费力始终迈不上新台阶。

勾庄板块航拍图·摄影陈鑫龙

更何况，勾庄的中签率不断攀升，购买力又降下来，来自四面八方的质疑声就更多了。

“产业寥寥无几，撑不起来”“新房太多了，交付后会冲击二手房……”

勾庄真的如此吗?

实际上对于勾庄，除了偏见，我们仍然难窥全貌。

Part.1

勾庄不再是勾庄?

过去几年，勾庄板块的热度毫无疑问处于杭州的第一梯队。

2019年下半年到2020年中，城北万象城幸福里开盘4次，4次都是“万人摇”，其中第一期、第二期开盘更是有超过两万组购房家庭报名，中签率均不到3%。

毕竟26500元/㎡的精装均价、最低总价204万起，就能拿下一套双地铁TOD、还自带万象城的房子。

2022年，绿城“海棠三子”、万科、滨江、越秀在勾庄集体开盘“厮杀”，近8000套房源集中入市，几乎吸引了整个杭州的购房者目光，最低的中签率一度逼近限售。

图片春知海棠苑

市场在2023年有了变化，场上的翠宸里、听翠轩，但中签率却突然攀高，买勾庄的新房一下子变得容易起来了。

笔者走进两个新盘的售楼处，可能是工作日，几乎没有人来看房。

中介小蒙表示，“翠宸里虽然也是地铁口，但剩下房源不多了，听翠轩的位置又很尴尬，在两个地铁站中间，这也是导致这两个盘摇号热度下降的原因之一。”

一房一价“销控分析”，

可以看到听翠轩开盘销售情况，其中绿色可售，橙色已售。

当然，在中介小谢看来，市场行情的改变，和板块自身购买力的透支，也直接相关。

图片翠宸里

不过，好运街TOD地块即将迎来出让，依然是精装限价31200元/㎡，对看中地铁配套的购房者而言，又是一次机会。

“毕竟倒挂还是有的，虽然少了点，但新房总价还是低于二手房，不急着入住的购房者，还是会倾向于买新房。”小蒙说道。

Part.2

勾庄还是那个勾庄

勾庄二手房的价格，回落了。

图片幸福里

2022年10月交付的幸福里，透明家小程序的房产价值报告显示，其近一年成交116套，成交均价32798元/㎡。其中，今年8月成交14套。

幸福里·房产价值报告

中介小蒙介绍道，“前两年的勾庄，二手房冲得有点凶，像杭宸89㎡，高点的时候要卖400万元，单价接近4.5万元/㎡，现在是340-350万元。而幸福里挂着的房源，最低是320万元。”

图片杭宸

不过小蒙也坦言，幸福里因为楼层多，得房率并不高，同样的三房户型，幸福里只有一个卫生间，而杭宸有2个，“实际上两个小区的价格相差不大，幸福里还有增值税，税费一加，总价上跟杭宸差的也不多。”

另一些购房者会更看颜值，“因为航行前宸湾限售，幸福里相当于是勾庄‘唯一’的铝板外立面，喜欢这个风格的就会买这个。”

相对而言，离地铁站略远些的海德公寓，一套81㎡毛坯房，总价不到300万。

而靠近拱墅区的这一片区，由于开发早，二手房价格也更低。

万科宸北之光，总价同样跌到300万以下，“北辰之光是2015年到2016年交付的，现在一套小户型约280-290万元。隔壁的滨江万家名城是勾庄南部品质最好的小区，价格基本跟新交付的幸福里和杭宸差不多。”

万科北宸之光(上元公寓)·房产价值报告

等2022年这批房子都交付后，勾庄二手房会迎来新一轮价格波动吗?

小谢坦言，“像绿城海棠三子交付后，二手房可能会有新的价格梯度，当然也不排除市场或有进一步下调空间。”

Part.3

勾庄的又一次飞跃

2017年的勾庄，厂房居多，半拆半留的小洋坝，等待着新生。

2020年的勾庄，城北万象城、地铁等配套建设加速度。

2022年2月的勾庄，地铁4号线、10号线通车，彼时离幸福里交付不到8个月时间，离绿城、滨江、万科等房企的新盘上市不到6个月时间。

2023年8月的勾庄，万象城开业进入倒计时，焕然一新的勾庄进入另一个发展周期。

但作为城北副中心、良渚新城CBD的勾庄，将要兑现的并不仅于此。

占地约20万方的中心湖已开工，市民中心与图书馆的规划也先后浮出水面，现在又来了K11 Select，不出意外，它会出现在中心湖四周那些商业体里。

再加上华润国际医疗中心+树兰国际医学中心的配置，勾庄的城市能级已不断提升。

无论是M2万象城，还是小K11，确实不足以媲美顶级商业，但这样的组合仍能让杭州大部分区域艳羡，更何况只有3万+的限价。

显而易见，无论市场冷暖，拥有地铁+商业+医院的勾庄，至少给了刚需家庭自住上车的机会。